Immobilien-Crash steht bevor?

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In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit kann es schwierig sein, wichtige finanzielle Entscheidungen zu treffen. Der Kauf eines Hauses sollte beispielsweise immer mit Bedacht geplant werden, um zusätzliche Verluste zu vermeiden.

Heute sind auf dem Immobilienmarkt im In- und Ausland Preisrückgänge zu verzeichnen, nachdem Mitte 2022 Rekordhöhen erreicht wurden. Vor dem Hintergrund der hohen Zinssätze halten Experten einen plötzlichen und starken Einbruch des Immobilienmarktes für unwahrscheinlich.

Angebot und Nachfrage nach Wohnraum, Hypothekenzinsen und Arbeitslosigkeit beeinflussen den Immobilienmarkt. Sie deuten derzeit auf eine Phase des Rückgangs in einigen Märkten und auf Wachstum in anderen hin.

Generell ist im Vergleich zu den Vorjahren ein Rückgang der Anzahl der Transaktionen zu verzeichnen. Aber natürlich sind wir noch weit von einem Immobilienmarkt-Crash wie 2008/2009 entfernt.

Sollten wir in naher Zukunft mit dem Worst-Case-Szenario rechnen?

Wann platzt die Immobilienblase 2023?

Die von Experten für die nahe Zukunft prognostizierte Rezession könnte zu Sorgen auf dem Immobilienmarkt beitragen. Um weitreichende Auswirkungen auf den Wohnungsbau zu vermeiden, könnten die Praktiken bei der Hypothekarkreditvergabe verschärft werden.

Immobilienbesitzer mit bestehenden Hypotheken gelten aber weiterhin als stabil. Darüber hinaus sind viele von ihnen nicht daran interessiert, drastische Maßnahmen zu ergreifen.

Für den Aktienmarkt und die Veränderungen der Immobilienpreise gilt eine gewisse Zyklizität. Allerdings ist eine exakte Wiederholung der letzten Immobilienblase natürlich unrealistisch. Das heißt, eine zweite Saison 2008/2009 ist auf den Immobilienmärkten nicht zu erwarten.

Das bedeutet jedoch nicht, dass man seine Wachsamkeit aufgeben sollte. Denn wenn die Preise in kürzester Zeit stark ansteigen, weicht die Vorsicht oft einem Gefühl von Fieber oder Euphorie, das zum Platzen der Immobilienblase beitragen kann.

Dank niedriger Leitzinsen befand sich der deutsche Immobilienmarkt auf einem historischen Tiefstand. Gleichzeitig sind die Preise für Wohnimmobilien als Kapitalanlage in den letzten Jahren stetig gestiegen.

Dies liegt daran, dass der Leitzins indirekt die Konditionen der Baukredite beeinflusst und die Dynamik der Immobilienpreise weitgehend von den Zinskonditionen abhängt.

Aber jetzt können wir die gegenteilige Situation auf dem Immobilienmarkt beobachten:

  • Seit Anfang 2022 sinken die Immobilienpreise und die Zinsen steigen rasant
  • Dies führt dazu, dass sich immer weniger Menschen den Kauf einer Immobilie leisten können
  • Der Verdacht einer Blase ist tatsächlich kein bloßer Mythos, der Panik auslösen soll

Darüber hinaus ist die drohende Immobilienblase seit 2019 ein heißes Thema. Dies wurde jedoch nicht durch Fakten gestützt.

Man kann mit Sicherheit sagen, dass die Immobilienblase erst platzte, als die Immobilienpreise so stark anstiegen, dass sie nicht mehr vom realen Wert abhängig waren. Dabei spielt die Wachstumsrate eine große Rolle.

Ein weiteres Anzeichen für eine Immobilienblase ist, dass die Kaufpreise schneller steigen als die Mietpreise.

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Wenn Immobilienblasen platzen, sind meist nicht nur die verschuldeten Immobilieneigentümer und die sie finanzierenden Banken betroffen. Ein Zusammenbruch des Immobilienmarktes könnte eine Kettenreaktion auslösen, die durch eine Kreditklemme aufgrund nicht gut positionierter Banken auf die Realwirtschaft übergreifen würde.

Dies wird sogar zu einem Anstieg der Arbeitslosigkeit führen. Die Finanzkrise 2008/2009 führte zu einer tiefen globalen Rezession. Das Platzen von Immobilienblasen hat konkrete Auswirkungen auf alle Teile der Kette.

Was bedeutet die Immobilienblase für Eigentümer?

Immobilienbesitzer ohne Schulden müssen sich keine Sorgen machen. Es genügt, die Krise abzuwarten. Bei fallenden Preisen sind sie keinem Risiko ausgesetzt.

Ist die Immobilie aber zu mindestens 80 % fremdfinanziert, dann zeigt der sogenannte „Leverage-Effekt“ seine negative Seite.

Der springende Punkt ist, dass die Bank dadurch gefährdet ist, dass Sie einen Kredit für eine Immobilie abbezahlen, deren Preis inzwischen gefallen ist. Um mögliche finanzielle Verluste zu vermeiden, verlangt sie von Ihnen die sofortige Rückzahlung der gesamten Kreditkosten.

Immobilienkäufer können davon sogar profitieren

Da Banken in diesem Markt sehr zurückhaltend bei der Kreditvergabe für Immobilien sind, werden Sie dafür wahrscheinlich viel Kapital benötigen. Gerade in antizyklischen Bedingungen ist es aber möglich, günstige Immobilienkäufe zu tätigen, sofern ausreichend Kapital vorhanden ist.

Was sollten Anleger tun?

Anleger in Immobilienfonds und Käufer von Anlegerwohnungen müssen während einer Immobilienblase mit einem Wertverlust rechnen.

Letztere benötigen daher ausreichend Kapital als Sicherheit oder müssen in kritischen Marktsituationen Teilrückzahlungen leisten können. Dies ist wichtig, um sicherzustellen, dass die verbleibende Kreditsumme wieder vollständig gedeckt ist.

Wird es 2024 eine Immobilienblase geben?

Generell steht der Immobilienmarkt Ende 2023 bereits am Beginn einer nahezu kritischen Situation. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies, dass die Preise auf breiter Front überhöht waren und auch sind. Dies wird durch statistische Abweichungen von historischen Grundwerten belegt.